Regelmatig komt voor dat een woningeigenaar zijn te koop staande woning tijdelijk – totdat de woning is verkocht -, wil verhuren aan een particulier. Hij heeft al een andere woning gekocht waarin hij inmiddels woont. Het lijkt voor beide partijen een win-win situatie: de woningeigenaar ontvangt huurinkomsten ter afdekking van zijn dubbele hypotheeklasten en de kandidaat huurder die in deze krappe huurmarkt om woonruimte verlegen zit, is geholpen aan woonruimte.
Soms wordt daarbij gebruik gemaakt van een (door de verkopend makelaar) opgesteld zogenaamd tijdelijk huurcontract (zes maanden), waarin expliciet staat vermeld dat de woning te koop staat en dat de huurovereenkomst ‘naar aard van tijdelijke duur’ is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Als de huurder dat contract tekent dan denkt de verhuurder dat alles goed zit, zeker in gevallen waarin het huurcontract via de makelaar is geregeld.
Als na zes maanden de woning nog steeds niet is verkocht, wordt vaak afgesproken dat de huurder ‘voorlopig’ mag blijven huren. Wat als de woning op enig moment wél verkocht wordt? De verhuurder wil dan natuurlijk de huurovereenkomst beëindigen en de woning ontruimd hebben in verband met de oplevering van de woning aan de koper, maar als de huurder niet mee werkt en zich beroept op huurbescherming?
Hoe loopt dat af als je er in overleg niet uit kunt komen? In hoeverre kunt je in zo’n situatie bij de rechter afdwingen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd en dat de woning wordt ontruimd?
Wettelijke huurbescherming
Waar menig verhuurder (en niet oplettend makelaar) niet bij stil staat, is dat een huurder in zo’n situatie gewoon recht heeft op wettelijke huurbescherming en voortzetting van de huurovereenkomst ook nadat de woning is verkocht. Dat is niet nieuw; dat is al heel lang zo. Het is daarom risicovol om uw te koop staande woning met een tijdelijk huurcontract te verhuren. U loopt het risico dat u de huurder na verkoop van de woning er niet uit kunt krijgen, waardoor u de woning niet leeg kunt opleveren aan uw koper.
Onlangs heeft het gerechtshof in Leeuwaarden in zo’n zaak, waarbij ik de huurders bijstond, de huurders in het gelijk gesteld en toegelicht waarom de huurder van een bij aanvang van de huurovereenkomst al te koop staande woning gewoon wettelijke huurbescherming heeft (gerechtshof Leeuwarden 27 januari 2015, zaaknummer 200.162.507/01).
Kantonrechter
De huurders waren eind december 2014 door de kantonrechter veroordeeld tot ontruiming van de woning. De kantonrechter vond het beroep van de huurders op wettelijke huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het gerechtshof heeft daar een streep door gehaald en de vordering van de verhuurders tot ontruiming van de woning alsnog afgewezen.
Wat zegt het gerechtshof?
Het hof zegt dat het niet uitmaakt dat in het huurcontract staat dat sprake is van een huurovereenkomst ‘naar aard van tijdelijke duur’ (7:223 lid 2 BW) omdat daarvan feitelijk geen sprake is. Het ging immers om een rijtjeswoning die prima geschikt is voor permanente bewoning (een rijtjeswoning is niet ‘naar aard tijdelijk’). Het hof verwijst ook naar het adagium ‘ koop breekt geen huur’, neergelegd in artikel 7:226 BW. Dat in de huurovereenkomst staat dat de woning te koop staat en verwijst naar artikel 7:232 lid 2 BW, leidt er volgens het gerechtshof dus niet toe dat het gaat om gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is.
Het hof licht ook toe dat het gevolg van het falend beroep op artikel 7:232 lid 2 BW is dat van begin af aan sprake is geweest van een gewone huurovereenkomst voor woonruimte waarop alle door de wetgever gestelde huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn. Kortom: de verhuurder zit vast aan een huurcontract voor onbepaalde tijd met alle bescherming die daar voor de huurder bij hoort.
Kantonrechter gooide huurbescherming te lichtvaardig overboord
De huurbeschermingsbepalingen zijn van dwingend recht. Er mag dus niet in het nadeel van de huurder van worden afgeweken. De huurders kregen ook gelijk van het gerechtshof in hun betoog dat alleen in zeer bijzondere omstandigheden geoordeeld mag worden dat een huurder zich ten onrechte op zijn wettelijke huurbescherming beroept en dat zo’n uitzonderlijke situatie zich ten aanzien van hen niet voordeed.
Ook volgt het hof het betoog van de huurders dat de Leegstandswet bij uitstek mogelijkheden biedt voor de verhuurder tot tijdelijke verhuur van zijn te koop staande woning. Als je als verhuurder daarvan geen gebruik maakt, terwijl je dat wel had kunnen doen, en bovendien instemt met het voortzetten van de huurovereenkomst na de eerste contractuele periode van zes maanden, dan valt, naar het hof heeft bevestigd, niet lichtvaardig te concluderen dat het beroep van de huurder op huurbescherming naar eisen van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden bestempeld. Met andere woorden: verhuurder, dan had je dat gewoon beter moeten regelen.
Voorkomen beter dan genezen
Indien u uw woning tijdelijk wilt verhuren, is het verstandig om u juridisch te laten adviseren. De wetgever heeft in de Leegstandswet voorzien in de mogelijkheid voor de eigenaar van een leegstaande, voor de verkoop bestemde, woning om deze tijdelijk te verhuren met het buiten toepassing laten van de wettelijke huurbescherming. Per 1 juli 2013 is de Leegstandwet nog gewijzigd juist met het oog op dit soort gevallen, waarin de eigenaar een nieuwe woning heeft betrokken terwijl de oude woning nog niet is verkocht. De mogelijkheden voor tijdelijke verhuur bij leegstand zijn verruimd. De koninklijke weg is daarom om tijdelijke verhuur van te koop staande woonruimte via de Leegstandswet te regelen. Wij zijn graag bereid om voor u een degelijk huurcontract op te stellen en u te begeleiden bij het aanvragen bij uw gemeente van de vergunning voor leegstandswetverhuur.
Huurrecht | woonruimte | koop breekt geen huur |tijdelijke verhuur |Leegstandswet / huurbescherming / huur naar aard tijdelijk / 7:232 lid 2 BW /
