Stel, je wilt als verhuurder je verhuurde woonruimte renoveren. Hoe moet je dan met de huurder(s) omgaan? De wet biedt verschillende mogelijkheden:
- De renovatie kan plaatsvinden met voortzetting van de huurovereenkomst als de verhuurder de huurder daartoe tijdig een redelijk voorstel doet;
- De renovatie kan onder bepaalde voorwaarden een grond opleveren voor het beëindigen van de huurovereenkomst. Dit laatste onder de vlag van dringend eigen gebruik.
In 2010 heeft de Hoge Raad in het zogenoemde Herenhuisarrest met betrekking tot de beëindiging van een huurovereenkomst woonruimte geoordeeld dat het enkele feit dat de verhuurder een bouw- en renovatieplan wil uitvoeren, onvoldoende grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Dit geldt óók als de exploitatie van de woonruimte in ongewijzigde staat onrendabel is. Pas bij een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, zou volgens de Hoge Raad een oordeel gerechtvaardigd kunnen zijn dat de verhuurder de woonruimte in verband met renovatie zo dringend voor eigen gebruik nodig heeft dat van hem niet kan worden verlangd dat hij de huurverhouding voortzet. Bij beëindiging van de huur van woonruimte wegens renovatie mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder dus niet te snel worden gehonoreerd.
Maar geldt deze strenge maatstaf uit het Herenhuisarrest ook voor beëindiging van de huur van 290- bedrijfsruimte? Nee, zei de Hoge Raad onlangs (HR 14 februari 2014. ECLI:NL:HR:2014:338). De aard van het recht van de huurder van bedrijfsruimte verschilt volgens de Hoge Raad daarvoor te fundamenteel van het recht van de huurder van woonruimte. Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte spelen met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol. De verhuurder van bedrijfsruimte hoeft daarom volgens de Hoge Raad, als op zichzelf de noodzaak van renovatie tussen de huurder en de verhuurder vast staat, niet een huurovereenkomst te laten voortduren die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.
Naar verwachting zal deze uitspraak van de Hoge Raad ertoe leiden dat bij beëindiging van de huur van 290- bedrijfsruimte wegens renovatie een beroep op dringend eigen gebruik sneller zal worden gehonoreerd.
Huurrecht | 290-bedrijfsruimte | dringend eigen gebruik | renovatie | woonruimte
